文 任泽平
今年上半年房地产市场有四大新特点、新趋势。
1、城市二八分化，核心城市核心区域触底，远郊区流动性差
城市二八分化，20%人口流入的一线及强二线的核心区率先触底，如上半年北京、上海二手房成交套数同比分别为6%、13%，均创近5年新高。而人口流出的三四线城市库存高企，成交低迷。
核心区和远郊区差距扩大，如北京海淀、上海静安等核心板块次新房议价空间从去年约10%收窄至3%-5%，远郊新房去化依旧困难。
产品力差异，分化显著。无学区、区位差的老破小，远郊概念盘等流动性较弱，符合新标准的好房子价格韧性强，成交活跃。
2、二手房好于新房，低总价刚需产品是成交主力
二手房成交易主力。上半年30城二手住宅成交量占比为68%。
低总价刚需产品为成交主力。2026年1-5月，上海300万以下二手房成交占比达69%。居民购房意愿偏谨慎，大范围改善需求仍在观望，多数为基础刚需集中入场。
3、“低容积”产品成新房供给主流，与二手房形成代差，市场客群分化
2026年一季度全国供地平均容积率仅1.95，土地供给呈“低密化”趋势。低容积率意味着低建筑密度、更少户数、更高产品定位。
从杭州、苏州土拍看，容积率1.0-2.0的低密地块占比为68%、84%，创近年新高，未来新房市场中洋房、叠拼、大平层占比将提升。
4、居民购房主动“降杠杆”，理性上车
购房者主动提高首付比例，全款购房占比持续上升，优先用自有资金替代银行信贷。2024年第1季度-2026年第1季度居民部门杠杆率从62%降至59%。2026年上半年中长期住户贷款仅新增2212亿元，居民对长期债务偏谨慎。
展望下半年，预计楼市将延续二八分化。成交量上，人口流入的核心城市二手房维持高位震荡，核心区改善型好房子去化向好，人口流出的三四线城市成交难有明显起色，去库存仍是核心任务。房价上，核心城市核心地段有望触底，远郊及非核心城市仍存下行压力。
政策端，各城市继续因城施策，核心城市有望优化限制性措施释放改善需求。同时，加大存量房收储、城市更新等打通去化通道。行业出清继续推进，产品力将成为房企竞争核心。
我在十多年前提出房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融的行业标准分析框架，2015年提出“一线房价翻一倍”，2020年提出“房价将出现历史性大顶”。根据长期跟踪研究，“中国硅谷”之城底部放量，人口流入，将率先企稳复苏。
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